главная|обратная связь

Недвижимость Кубани - информационно-аналитический сайт о недвижимости в Краснодарском крае

Обзор рынка недвижимости Сочи за 1 полугодие 2008г.

Предложение

За период январь-июнь 2008 г. в г. Сочи было введено 124 400 кв. м жилья, что на 41,3% выше аналогичного показателя за 2007 г. Общий объем возводимого многоэтажного жилья на первичном рынке в июне 2008 г. составил 1 116 000 кв. м жи­лья, что на 4% больше, чем в январе 2008 г. (1 076 707 кв. м).

В разрезе классов, предложение на первичном рынке г. Сочи в первом полугодии 2008 г. распределилось следующим обра­зом.

Сегмент эконом-класса лидирует, занимая 35% от общего объ­ема возводимого жилья. Наиболее крупными жилыми комплек­сами в сегменте эконом-класса являются «Посейдон» (застройщик — компания «Стройинвесткомплекс»), «Эдельвейс» (компания «ВАНТ»), «Весна» (компания «Стройинвестпорт»).

Доля возводимого жилья бизнес-класса составила 32%. К наи­более значимым жилым комплексам в данном сегменте отно­сятся «Остров мечты» (компания «Кловер Групп»), «Романс о влюбленных» (компания «Сунжа Девелопмент»), «Сияние Со­чи» (компания «Грантика»).

Сегмент элитного жилья занимает 34%. Среди крупных объек­тов в данном сегменте можно выделить такие жилые комплек­сы, как «Актер Гэлакси» и «Королевский Парк» (компания MR Group), «Грас-Сити» (компания «Грас»), «Красная пло­щадь» (компания «Эльдорадо Трейдинг Лимитед»).

По сравнению со вторым полугодием 2007 г. необходимо от­метить значительное увеличение доли жилья эконом-класса в общем объеме строительства (с 18% до 35%). Связано это с тем, что стагнация на рынке жилья, продолжающаяся с июля 2007 г., в меньшей степени отразилась на наиболее дешевом предложении, в связи с чем объемы строительства в данной сегменте увеличились.

В частности в первом полугодии началось строительство ЖК «Кристалл Тауэр». Данный проект предполагает строи­тельство жилья эконом-класс объемом 25 000 кв. м.

Самыми престижными и высоколиквидными районами г. Сочи являются Центральный и Хостинский. Именно в данных рай­онах ведется строительство всех элитных жилых комплексов, таких как «Грас-Сити», «Королевский Парк», «Красная Пло­щадь», «Актер Гэлакси» и другие.

Наибольший объем предложения на сегодняшний день сосре­доточен в Центральном районе. Тем не менее, по сравнению со вторым полугодием 2007 г. можно отметить снижение доли возводимого жилья в Центре г. Сочи (с 40% до 33%). Это следствие все той же тенденции увеличения объемов строительства жилья эконом-класса, которое сосредото­ченно в менее престижных, чем Центр, районах.

Другой важнейшей тенденцией является увеличение доли Хостинского района (с 19% до 35%), в котором возводятся преимущественно объекты высокого класса. Происходит это за счет того, что в Центре Сочи уже отсутствуют привлекательные земельные участки для данного сегмента. Более того, район более подходит для формат курортного жилья.

В частности в первом полугодии 2008 г. в Хостинском рай­оне на горе Благодать началось строительство ЖК апартаментного типа компании.

На первичном рынке жилой недвижимости г. Сочи в настоящее время действует более 70 строительных и инвестиционных компаний. Основными игроками являются преимущественно крупные российские девелоперы, такие как ИСК «Сунжа Деве-лопмент», концерн «ВАНТ», ЗАО МФК «ГРАС», MR Group, «Диал Строй Инвест», «Снегири», «Эльдорадо Трейдинг Лими-тед», «М-Индустрия» и другие.

Среди наиболее значимых жилых комплексов, заявленных в 1 полугодии 2008 г., можно выделить следующие:

• Жилой комплекс «Остров Мечты» компании «Кровер Групп». Проектом предусмотрено строительство 5 жилых домов, торгового центра, спортивно-оздоровительного ком­плекса с тренажерным залом, детских площадок, салона красоты и детского сада

• Жилой комплекс «Кристалл Тауэр», генеральным подрядчи­ком которого является компания "Путеви". Комплекс пред­ставляет 30-этажное жилое здание с 5-этажным торгово-офисным центром, расположенном в стилобатной части. В цокольном этаже будет размещаться супермаркет «Паттерсон», на 1, 2 этаже торговая галлерея, на 3, 4 этаже — офисы. Планируемый срок сдачи - 2010 г .

• Многофункциональный комплекс «Имеретинская Ривьера», строительство которого реализует «Альтиус Девелопмент». Размещение комплекса планируется на участке площадью 200 Га в Нижнеимеретинской долине на берегу Черного моря. Проект предполагает строительство гостиницы, объ­ектов элитной жилой недвижимости, спортивно-развлекательного и торгового комплекса, выставочных и конференц-залов, тематического парка развлечений, круп­ного причала для яхт. Объем инвестиций в реализацию проекта «Имеретинская Ривьера» составит около $3 млрд.

• «Остров Федерация» - искусственный остров в акватории России. Общая площадь комплекса составит 250 га, пло­щадь застройки - 700 тыс. кв. м. На острове планируется разместить не только жилые дома, но и коммерческие объ­екты. Курортный комплекс планируется построить к 2013 г. Объем инвестиций в строительство насыпного острова со­ставит 155 млрд. руб. Организатором проекта «Остров Фе­дерация» выступает группа компаний «М-Индустрия».

• Элитный коттеджный поселок «Зеленый город», располо­женный на участке Адлерской птицефабрики. Проектом предусмотрено строительство 304 коттеджей, выполненных в европейском архитектурном стиле. Сдача проекта наме­чена на 2012 г.

17-этажный жилой комплекс бизнес-класса «Московия», расположенный в районе Светлана на Курортном проспек­те. Все квартиры в комплексе с хорошими видовыми харак­теристиками. Планируемый срок сдачи — 2010 г.

Многофункциональный центр «Сити-Парк-Сочи». Комплекс будет построен на бывшей территории гостиницы «Чайка». По предварительным данным, кроме торговой и офисной части комплекс будет включать жилую часть с квартирами площадью от 60 кв. м до 150 кв. м. Также, в комплексе бу­дут представлены гостиничные номера и апартаменты. Строительство «Сити-Парк-Сочи» оценивается в 300 млн. евро. Ввод в эксплуатацию намечен на 2010 год.

Элитный многофункциональный комплекс «Камелия». В жилой части комплекса будут квартиры свободной плани­ровки, площадью от 60 кв. м до 190 кв. м. Высота потолков 3,2 м. Элитная отделка фасадов здания и холлов. Бизнес-отель категории 5* включает в себя номера площадью от 35 кв. м до 55 кв. м.

Жилой комплекс апартаментного типа (ФСК «Лидер»). Дом переменной этажности (4-6 этажей) с 1-но и 3-комнатными апартаментами будет построен на склоне горы, 250 м над уровнем моря. Проект предусматривает благоустройство прилегающей территории, подземный паркинг, открытый паркинг, детскую площадку, зону отдыха и физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном.

Спрос

Первое полугодие 2008 г. охарактеризовалось практически пол­ным отсутствием сделок на первичном рынке жилья г. Сочи. Популярностью пользовались лишь недорогие квартиры на вторичном рынке, расположенные в старом жилом фонде спальных микрорайонов.

Основной причиной падения продаж стало отсутствие инвести­ционного спроса, который до июля 2007 г. составлял не менее 50% от общего объема.

Некоторое оживление рынка произошло в марте 2008 г., однако оно довольно быстро перешло в традиционную летнюю стагна­цию.

По мнению консультантов компании Blackwood, показательным должно стать второе полугодие 2008 г. Если в период сентябрь-октябрь (традиционный период оживления рынка и роста коли­чества сделок) в спросе не произойдет существенных измене­ний, то можно с уверенностью говорить о наличии серьезного кризиса на рынке недвижимости города.

В этом случае по сданным или строящимся проектам можно будет ожидать существенного, первого, за всю современную историю рынка жилой недвижимости Сочи, снижения цен. Кро­ме этого, подобное развитие событий неизбежно приведет к коррекции планов девелоперов по строительству новых объек­тов.

Ценовая ситуация

В июне 2008 г. средний уровень цен по всем строящимся объек­там в г. Сочи достиг 100 557 руб. за 1 кв. м, таким образом за 1 полугодие 2008 г. средний уровень цен на возводимое жилье в г. Сочи увеличился на 4%. При этом если до июня цены в сред­нем по рынку росли, то в июне впервые было отмечено сниже­ние ценовых показателей относительно мая.

В разрезе классов цена на первичном рынке по итогам первого полугодия распределилась следующим образом: эконом — 78 799 руб. за 1 кв. м, бизнес-класс — 127 359 руб., элитный — 211 293 за 1 кв. м. Таким образом, в эконом-классе рост цен соста­вил - 12%, в бизнес-классе — 9%, в элитном классе рост цен в среднем составил 4%.

Что касается ценовой ситуации по районам г. Сочи, то самым дорогим в июне 2008 г. был Хостинский. Высокий уровень цен в данном районе объясняется наличием здесь самых дорогих строящихся жилых комплексов (например, ЖК «Миллениум Тауэр» - 246 794 руб. за 1 кв. м).

Необходимо отметить, что рост средних ценовых показателей в первом полугодии 2008 г. был связан с повышением цен на жилые комплексы, введенные в рассматриваемый период в эксплуатацию или с близкими сроками сдачи.

По ряду объектов, находящихся на более ранних этапах строи­тельства, произошло снижение цен. Например, строительный концерн «Вант», который возводит значительные объемы жи­лья в городе, снизил стоимость цены по некоторым объектам до 15%.

Причиной снижения цен является, прежде всего, дефицит фи­нансовых ресурсов для финансирования дальнейшего строи­тельства. По большинству объектов цены остались неизмен­ными - несмотря на практически полное отсутствие продаж, девелоперы не спешат снижать цены, справедливо опасаясь, что необходимая коррекция цен может легко перерасти в об­вальное снижение.

По сути, ценовая ситуация на рынке в первом полугодии 2008 г. определялась не рыночными факторами, а критерием наличия/отсутствия располагаемых денежных средств у деве-лоперов. В июне появились первые признаки того, что дефицит средств начинает «побеждать» опасения неконтролируемого снижения цен.

В случае сохранения ситуации практически полного отсутствия спроса и во втором полугодии 2008 г. большинство застрой­щиков будут вынуждены пересмотреть цены в пользу их снижения.

По материалам: MACON Realty Group    все аналитические материалы

www.kubanrealty.info - Обзор рынка недвижимости Сочи за 1 полугодие 2008г.
Rambler's Top100